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10년 보유 양도세 2억이 9억으로, ‘부동산 절세 공식’ 깨진다 … 부동산 세금 100(3)

양도소득세는 집을 팔아서 남긴 돈에 매기는 세금이다. 손해를 보고 팔면 한 푼도 내지 않는다. 취득세나 재산세와 결정적으로 다른 지점이다. 

그래서 양도세는 ‘얼마에 팔았나’가 아니라 ‘얼마를 남겼나’를 묻는다.

이처럼 ‘남긴 돈’을 깎아주는 공제는 여러 겹으로 구성돼 있다. 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 양도소득 기본공제 등이 대표적이다. 

집을 사서 10억원 넘게 남기고도 세금이 1000만원대에서 끝나기도 하고, 하나만 어긋나도 같은 차익에 수억 원이 나오는 경우도 있다.

2026년 세제개편안은 이 중 가장 큰 것을 바꾼 셈이다. 핵심은 주택에 붙던 ‘장기보유특별공제’가 ‘장기거주 소득공제’로 바뀌는 것이다. 

2029년부터 오래 갖고 있었다는 이유로 깎아주는 부분은 사라지고 오래 살았다는 이유로 깎아주는 부분만 남는다. 

여기에 지금까지 없던 ‘공제 상한선’이 생긴다. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원이다.

아직 정부안이지만 실현될 경우 ‘오래 갖고 있으면 세금이 깎인다’는 상식이 무너질 가능성이 있다. 

서울 핵심지 아파트를 사면 ‘투자불패’라는 오랜 공식을 뒤흔들 수 있는 지점이다.

앞서 2편에서는 갖고 있을 때 내는 재산세와 종합부동산세를 다뤘다. 

이번 편에서는 팔 때 내는 양도소득세에 대한 사실들을 따라가 본다.

[ 자료 출처 : 매일경제 신문 / 부동산 손품노트 / 황순민 기자 ]